海南儋州一业主拖欠2年半物业费被告上法庭,法院驳回

儋州一小区业主

因欠交两年多物业费

被物业公司告上法庭

业主在法庭上声称物业不作为

存在脏乱差等种种问题

故才未交物业费

    近日，海南二中院作出终审判决，驳回物业公司上诉请求。业主的获胜，是不是意味着小区物业在服务小区的过程中出现脏乱差等问题时，业主就可以不交物业费？海南佐宸律师事务所主任钟敏律师进行专业解读。

物业：欠费两年半，业主违法了

业主：没有实质服务，收费无据

    2016年7月6日，三某物业公司与海南浦某实业发展有限公司签订《某某豪庭前期物业服务合同》，双方约定，由三某物业公司提供某某豪庭小区的物业服务。三某物业公司提供的物业管理服务包括房屋及公用部位的使用养护，公共设施、设备及场所的使用、养护管理和收费，公共区域和住宅区公共部位（楼道、楼梯、电梯、门窗）的清洁卫生，智能化系统的管理和相关设施养护，小区内绿化、树木及水景等的维护和养护等。

    2018年1月15日，王女士与三某物业公司签订《物业管理服务合同》，其中约定交纳费用起始时间为2017年12月1日。但签订合同后，王女士未交纳过物业费。2019年12月25日，三某物业公司将《缴费通知单》张贴于王女士门口催缴物业费。后因王女士未交纳相关费用，三某物业公司诉至法院。

    三某物业公司在法庭上表示，其根据合同及协议约定按时进场为小区全体业主提供了实质上的物业管理服务，物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断不应以个别业主的感受为标准，一般情况下的服务瑕疵不能成为业主拒绝缴纳物业费的抗辩理由。

    三某物业公司辩称，业主因不满物业服务而拒交物业费，实际上是以违法的方式来维权。物业公司服务存在问题，业主应向物业公司、业委会、相关部门反映，拒交物业费只会侵犯按时缴费的业主的合法权益。同时，影响物业公司的正常经营，侵犯物业公司的合法权益。其请求法院判令，王女士支付自2017年12月1日至2020年6月30日的物业服务费2758.38元、生活垃圾清运费186元以及违约金，总计为3533.26元。

    面对物业公司的起诉，王女士称三某物业公司未提供过任何实质性服务，向其收费没有事实根据，并列举了很多物业存在的问题。

    “保安方面，门岗无人值班，无保安巡逻；保洁方面，无人打扫，垃圾任意堆放；保障方面，停电停水无人联络，业主多次因停电被关在电梯内，都是业主打电话报警或找人向隔壁派出所求援……”王女士在法庭上辩称，物业公司在环境保养、公共安全等方面从未投入。

物业自曝“没有直接管理”

法院：驳回物业公司请求

    一审法院认为，三某物业服务公司虽然提供了《物业管理服务合同》《缴费通知单》，但是并未就其是否已履行了涉案小区的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目养护、一般性的维护与保养、服务与管理等义务提供有效证据。

    此外，根据三某物业公司在另案中的陈述，建设单位尚未将小区的房屋包括但不限于公共设施设备、电梯、供水供电、绿化、门岗及监控等设施设备移交给三某物业公司，三某物业公司对上述设施设备未进行直接管理，而仅是协助建设单位处理。该陈述与其跟海南浦某实业发展有限公司签订物业服务内容，以及与王女士签订的《物业管理服务合同》约定提供的物业服务内容均不符。假如三某物业公司所述属实，则其实际上并未真正履行上述二份合同约定的义务，三某物业公司亦未提供其协助建设单位处理涉案小区物业服务事项的有效证据，承担举证不能的不利法律后果。

    据此，一审法院驳回了三某物业服务公司的全部诉讼请求。宣判后，三某物业公司不服提出上诉。

    海南二中院认为，根据双方签订的物业服务合同，三某物业公司应当先履行符合合同约定的物业服务，才有权向业主收取物业费。二审中，三某物业公司虽然提供了部分物业服务的照片，但并不能完整体现从2017年12月1日开始，三某物业公司的物业服务符合合同约定。从小区现状反映出小区公共部分脏乱差、公共设施、设备养护管理不到位的现象一直存在，故作出上述判决。

律师解读

物业服务有严重瑕疵

可酌减管理费

    据海南佐宸律师事务所主任钟敏律师介绍，在司法实践中，业主和物业公司因交不交物业费而产生的纠纷屡见不鲜，要分不同情况进行处理：

    （1）依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”业主无理拒绝交费情形的，业主应按合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任；

    （2）若是因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业公司违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下法院可根据物业公司提供服务的质量状况，驳回物业公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主应交纳的物业费。在物业服务合同纠纷中，物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的，业主有正当理由拒绝缴纳物业费。

    “需要注意的是，根据‘谁主张、谁举证’的举证责任分配的原则，业主要提供相应的证据，足以证明物业公司的服务存在严重瑕疵，法院才会酌减物业管理费。”钟敏告诉记者，同时物业公司也要提供相关证据证明其提供了常规的物业服务，包括但不限于：

    （1）提供物业服务的依据，即《物业管理服务合同》；

    （2）物业公司已经实际履行物业服务合同中所确定的物业服务管理事项的证据；

    （3）物业公司书面催缴的依据，即《缴费通知单》。举证不能的一方，将承担不利的法律后果。

      当业主和物业公司发生矛盾时，钟敏建议业主首先找物业公司协商解决，不能拿不交物业费当作挡箭牌，否则可能会造成恶性循环。业主在维护自己合法权益时，应秉承“缴纳费用是原则，改善服务是目的”的宗旨，因为物业公司开展服务需要有一定的资金保证，其资金的主要来源是业主交纳的物业管理费，业主如不能按时交纳，势必造成物业公司经费不足，导致其无法更好地开展服务，造成服务质量的下降，从而影响全体业主的利益。而作为物业公司，根据物业服务合同，应当先履行符合合同约定的物业服务，才有权向业主收取物业费。 

来源：新海南客户端、南海网、南国都市报

  记者：陈栋