时间：2019-06-06 点击： 次 来源：网络 作者：范王力 - 小 + 大
| 楼市火爆，市场价格变动频繁。房地产买卖纠纷，数量一直居高不下。 据裁判文书网统计，“一房二卖”、“一房多买”出现的纠纷，逐年增加： 2013年，“一房二卖、多卖”案件总数为281起，其中民事类型254起，刑事类型2起； 2014年，“一房二卖、多卖”案件总数为1205起，其中民事类型1038起，刑事类型20起； 2015年，“一房二卖、多卖”案件总数为1357起，其中民事类型994起，刑事类型12起； 2016年，“一房二卖、多卖”案件总数为1907起，其中民事类型1586起，刑事类型29起； 2017年，“一房二卖、多卖”案件总数为2635起，其中民事类型2297起，刑事类型35起； 对这些判决进行简析，可以得出以下结论： 一、“一房二卖”、“一房多买”出现的纠纷逐年大幅增加。 二、该类纠纷中的刑事案件亦逐步增加。 据不完全统计，该类纠纷中的刑事案件，罪名以诈骗类犯罪居多。 那么，什么时候，“一房二卖、多卖”易构成诈骗类犯罪？ 以（2014）晋刑二终字第221号白冰合同诈骗案件为例。 二审法院支持一审法院的观点，认为：被告人白冰开发建设富豪大厦，在未取得预售许可证的情况下，为弥补建设资金的严重不足，隐瞒真实情况，与多名购房者签订商品房预售协议，将公寓楼住宅重复销售，骗取多名受害人购房款三千余万元，其行为已经构成合同诈骗罪，诈骗数额特别巨大，受害人数众多，社会危害性极大，公诉机关指控罪名成立。 通过对该观点的分析，核心要件有二：一是“以非法占有为目的”；二是“以隐瞒真相”或者“虚构事实”为手段。 这两个核心要件，是区别诈骗类犯罪与一般的民事纠纷的原则性界限。 换而言之，如果纠纷包含了以“以非法占有为目的”、“以隐瞒真相”或者“虚构事实”，则易构成诈骗类犯罪。 如何认定“以非法占有为目的”、“以隐瞒真相”或者“虚构事实”是否具备这两个要件，在实务中，这对涉及到如何为犯罪嫌疑人辩护，防止刑事打击扩大化具有重大的意义。 如何认定“以非法占有为目的”、“以隐瞒真相”或者“虚构事实”？ 首先要区分民事欺诈与诈骗类罪。 在民事欺诈中，“以隐瞒真相”或者“虚构事实”，是为了促进交易，出卖人获得利益，是需要付出相应“对价”的。 诈骗类犯罪中，“以隐瞒真相”或者“虚构事实”，是为了非法占有为目的的，不需要付出“对价”，或者，仅付出一点点代价而已。 其次，看时间点。 假如，甲先将房子卖给乙，且收了乙的价款，但在房子过户前，又将房子卖给丙，并过户该房子。那么，甲乙之间，存在的是民事纠纷。甲与乙签订买卖合同并收取乙的价款时，不存在非法占有的目的。其违约，仅仅属于想多获利而已。 假设，甲与乙签订买卖合同并收取乙的价款时，就是想“一房二卖”，且不愿意退款给乙，则甲明显涉嫌犯罪。 再则，需要看交房意愿。 如果甲确实向丙交付房子，可以说明甲并非意图“无对价”地占有对方房款，而只是愿意承担对第一手买家的违约责任来完成“价高”的交易而已。也能说明，与乙发生纠纷，纯粹是为了多获利。 最后，看出卖人是否愿意承担责任。 出卖人“一房二卖”后，不逃避，有能力有意愿承当责任，则不能认定为非法占有他人财物。另外，即使没有能力承当责任，只要其不逃避，且其所得价款也主要是用于维持经营或者偿还债务而导致最终失去履约能力的，可以认定其并没有非法占有他人财物的目的。 “一房二卖”，个案情节各有不同，笔者仅仅简单举例说明，不一一赘述。 作者：范王力 单位：浙江十全律师事务所 |