重庆三千余万房屋被裁定以半价抵债引争议

原标题：重庆三千余万房屋被裁定以半价抵债引争议

　　产权人质疑审判机构程序违法

　　如果不是评估公司工作人员上门对房产评估，作为产权人的重庆市开州区欣月幼儿园（以下简称欣月幼儿园）可能至今都不知道房产被拍卖一事。

　　因借贷纠纷，重庆锦通建设(集团）有限公司（以下简称锦通公司）被法院判决需向重庆天宥投资管理有限公司（以下简称天宥公司）、张某偿还本金共计790万元及利息，贺某军承担连带清偿责任。后无力偿还，法院裁定对锦通公司名下的两处房产进行查封拍卖。

　　值得注意的是，同样作为房产产权人的欣月幼儿园，期间并未收到过查封执行裁定书。且该房产在拍卖两次流拍后，未经幼儿园同意的情况下，一审法院更是作出将价值3373.32万元的房屋按流拍保留价1889.0592万元以物抵债重庆市渝北区人民法院执行裁定书，2021年1月28日作出的，（2020）渝0112执恢2981号。

图1案外人涉案房产开州幼儿园

　　房屋未经产权人同意遭查封

　　2019年2月，重庆恒基房地产土地资产评估有限责任公司（以下简称恒基评估公司）两名工作人员赶赴至欣月幼儿园，要求对园内两处房产评估。

　　“经询问得知，园内两处房产已被法院查封，工作人员此番是对房产进行评估，以待拍卖。”欣月幼儿园负责人李某某表示，蹊跷的是，作为房产产权人的欣月幼儿园，并未收到过查封执行裁定书。

　　据幼儿园负责人介绍，上述房产实际上早在1998年就经前开县计划委员会批准，成为欣月幼儿园（曾用名：开新艺术幼儿园）教学办公场址宗地予以开发；2004年，经前开县计划委员会批准，又对用地予以扩大；2006年欣月幼儿园通过受让取得该地块国有土地使用权，土地用途为教育用地；2008年，欣月幼儿园和锦通公司取得了房地产权证书（2012年补办产权证号：312房地证2012字第04439号和312房地证2012字第10097号，以下简称案涉房屋），自2008年始欣月幼儿园并在标的房产办学至今；2018年6月28日，欣月幼儿园与锦通公司及李某某签署租赁合同，约定租期为2018年7月1日至2038年6月30日。

　　两处房屋产权登记显示，锦通公司占95%的产权份额，剩下的5%则属于欣月幼儿园。

　　调查获悉，上述房产被查封的起因则是锦通公司和他人的借款纠纷。

　　多次申请终止执行无果

　　2018年8月13日，重庆市渝北区人民法院（以下简称渝北法院）作出（2018）渝0112民初311号、314号两份判决书。

　　判决书显示，经审查，渝北法院认为，原告天宥公司、张某与被告锦通公司、贺大军建立的民间借贷关系，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。判决锦通公司向天宥公司归还本金190万元及利息；向张某归还本金600万元及利息。同时判决贺大军对上述债务承担连带清偿责任。

　　同年10月15日，重庆市第一中级人民法院（以下简称重庆一中院）作出裁定，按贺大军自动撤回上诉处理，上述一审判决生效。

　　随后，渝北法院在执行程序中拟对涉案房屋进行评估拍卖，以抵偿重庆锦通建设（集团）有限公司、贺大军的债务。

　　李某庆表示，根据案涉房屋产权证，欣月幼儿园拥有5%份额的产权，而上述生效判决的执行则使其合法权益受到损害，遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。该院于2019年2月27日作出（2019）渝0112执异65号民事裁定，驳回欣月幼儿园的异议。

　　据恒基评估公司2020年9月5日作出的评估报告书显示，经对位于开县文峰德阳街欣月幼儿园评估得出，总价（含装修）为3373.32万元。

　　2020年10月28日，渝北法院作出的（2020）渝0112执恢2981号之一裁定书载明：“本院在执行张某申请执行贺大军、锦通公司借款合同纠纷一案中，责令被执行人支付申请人借款本金600万元及利息，并承担本案执行费……依法拍卖被执行人锦通公司与案外人欣月幼儿园共有的位于开县文峰德阳街层房屋（教学及辅助用房）

图2重庆市渝北法院作出的（2020）渝0112执恢2981号之一裁定书

　　“依照案涉房屋产权证，欣月幼儿园持有的5%份额已经明确，人民法院应当根据产权证所载内容考虑共有的具体情形，保障案外共有人应有份额。一审法院对案涉房产进行评估、拍卖于法无据。”李某某强调，随后欣月幼儿园两次向渝北法院邮寄《终止执行申请书》提出执行异议，但未收到任何回复。

　　法院裁定以物抵债引质疑

　　2021年1月28日，渝北法院作出（2020）渝0112执恢2981号执行裁定书，裁定书显示，该院在执行中依法对涉案房屋予以司法评估，评估价合计为3373.32万元。经二次委托网上拍卖，但均已流拍，第二次流拍保留价为1889.0592万元。2021年1月13日，申请执行人张某及天宥公司向该院申请，要求按流拍保留价1889.0592万元以物抵债，其中：申请执行人张某占该房产75.95%的产权；天宥公司占该房产24.05%的产权。

图3重庆市渝北法院作出（2020）渝0112执恢2981号执行裁定书

　　依照相关法律规定，渝北法院裁定解除对案涉房屋的所有查封措施；注销锦通公司与案外人欣月幼儿园原有的房地产权登记手续；将案涉房屋作价1889.0592万元抵偿给张某和天宥公司。

　　对此，欣月幼儿园认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人……对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。”一审法院将涉案房屋产权证上5%的所有权纳入评估拍卖范围便是错误的。此外，即使可以整体拍卖，拍卖流拍后，应当以被执行人份额即95%抵债，而不是以共有物抵债，且欣月幼儿园享有优先购买权。

　　“（2020）渝0112执恢2981号执行裁定书存在重大瑕疵，渝北法院在这份裁定中并没有阐述产权人幼儿园5%产权被抵债后的处置方案，幼儿园究竟是变卖还是保留原有5%产权？渝北区法院并没有征求幼儿园的意见，就单方擅自处置，该裁定明显违法，应予以撤销。”欣月幼儿园强调。另外，渝北法院在裁定书中单方裁定注销上述房产的登记手续，导致幼儿园拥有的5%产权也被注销，此裁定违法剥夺产权人幼儿园对上述房产注销登记手续的知情同意权利。

　　李某庆告诉记者，欣月幼儿园分别在2021年2月12日、4月1日向重庆一中院申请再审，该院逾期未对再审申请作出裁定。此外，2月20日，还曾向重庆市渝北区人民检察院申请审判监督，至今也没有得到答复。

　　值得一提的是，2021年10月13日，渝北法院致函欣月幼儿园所在地开州区教委称：2021年1月28日以（2020）渝0112执恢2981号执行裁定书裁定对欣月幼儿园与锦通公司共有的房屋以物抵债，该房屋已进入交付阶段。现来函告知你委相关情况，以便开展后续工作。

图4重庆市渝北法院两次向开州区教委发《函》

　　12月3日，渝北法院再次向开州区教委发《函》，告知欣月幼儿园于2021年12月31日前腾退，否则将强制搬迁。

　　近期媒体来到重庆渝北法院向主管此案的江显政法官了解，有关欣月幼儿园5%产权被剥夺，法院执行程序违规等相关问题未获回复。

　　媒体随后到开州区教委了解渝北法院向开州区教委发《函》要求欣月幼儿园搬迁事宜，教委综合办主任给媒体看的向渝北法院回复《函》，此欣月幼儿园属教育用地，职工和幼儿园孩子分流问题应妥善安排好，应延缓搬迁。

　　对此，李某庆质疑道，教委作为教育行政主管部门，其法定义务是管理教育工作事宜。执行工作本应由法院依照法定权限自行完成，渝北法院不但没有按照法定权限自行执行幼儿园腾迁工作，相反动用行政关系，变相强迫幼儿园自行完成搬迁工作。

　　据了解，欣月幼儿园是重庆市一级普惠性民办幼儿园，曾被评为全国民办教育先进集体，举办者被授予重庆市民办教育优秀举办者称号，国家自2012年开始补贴该园，目前在园幼儿六百余名，教职工近百名，一旦强制搬迁，不仅教职工的正常生活受到影响，众多就读于此园的幼儿权益也无法得到保障，很大程度上会造成教育资源的浪费、国有资产的流失。

　 来源：新浪看点 https://k.sina.com.cn/article_7524117525_1c078ec150010104tz.html